Co i za ile warto kupić w Hiszpanii?

Czy warto kupić nieruchomość mieszkaniową za granicą?

Chodzi tu o to, by być zadowolonym nie tylko z kupna, ale także z późniejszego użytkowania swojego domu lub mieszkania w Hiszpanii. Bo satysfakcja z samego zakupu – nawet korzystnego, wygodnego i bezpiecznego – przemija dość szybko, a jego skutki, zwłaszcza te negatywne, trwają (i „trują” właściciela) przez lata.

Oto więc główne aspekty decyzyjne, a zarazem kryteria wyboru nieruchomości do zakupu w Hiszpanii:

Bo – perdón za frazes – to nieruchomość ma być dla człowieka, a nie odwrotnie. Najpierw warto więc gruntownie przemyśleć te właśnie kwestie! Pomogą w tym uwagi z kilku rozdziałów strony Czy i kiedy warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Jaką nieruchomość najlepiej kupić w Hiszpanii?

Oczywiście dobrą (pod każdym względem), a zarazem tanią! ☺ Sęk w tym, że takie ideały w rynkowej „przyrodzie” występują na tyle rzadko, że warto się nastawić na rozsądny kompromis. Ale i tu bardzo dużo zależy od celów, planów, potrzeb i preferencji konkretnego nabywcy. Na przykład Twoich. Bo nie tylko nie ma nieruchomości idealnej, ale i uniwersalnej – równie dobrej dla każdego.

Jakie rodzaje nieruchomości mieszkaniowych są do wyboru w Hiszpanii?

Aby wybrać optymalnie, warto wiedzieć, w czym można wybierać. Brak jest oficjalnej klasyfikacji i formalnych definicji poszczególnych rodzajów nieruchomości mieszkaniowych, ale w ofertach na stronie biur (agencji), portali ogłoszeniowych, platform sprzedażowych i deweloperów najczęściej występują takie oto „gatunki”:

• mieszkanie – bardzo często zwane też apartamentem, niezależnie od standardu, rodzaju budynku czy ceny;
• penthouse – duży apartament na ostatnim piętrze budynku (często na całej powierzchni i z dużym tarasem, niekiedy na dachu);
• dom wolnostojący – …
• połowa „bliźnika” – …
• segment szeregowca – …
• dom typu duplex –2-poziomowe mieszkanie w zabudowie szeregowej, często z tarasem na dachu;
• dom typu triplex – …
• dom typu bungalow – …
• dom typu quad – …
• willa – mniej lub bardziej luksusowy dom, przeważenie z prywatnym ogrodem i basenem;
• kamienica miejska – na ogół kilkupiętrowy dom w zabudowie zwartej, podzielony na kilka lokali mieszkalnych;
• dom wiejski – często na sporej posiadłości (z budynkami gospodarskimi), potocznie zwanej hacjendą (hiszp. hacienda).

Dlaczego pomijamy działki budowlane?

Polak (jako obywatel Unii Europejskiej) może kupić w Hiszpanii również sam grunt i zbudować wymarzoną nieruchomość „na swoim”. W praktyce jest to jednak na tyle skomplikowane, trudne, kosztowne i… stresujące, że prawie nikt się tym bliżej nie interesuje. Albo rezygnuje – po zapoznaniu się ze szczegółami realiów prawnych, rynkowych, a zwłaszcza budowlanych.

Jednym słowem: ODRADZAMY! I w konsekwencji: nie pomagamy. Bo nie ma sensu rozpraszać się tym, co może być kuszące i warte zachodu dla mniej niż 1% odbiorców naszego poradnika.

Które cechy i elementy wziąć pod uwagę przy wyborze nieruchomości w Hiszpanii?

Wypunktowanie tych elementów dla poszczególnych nieruchomości z powyższej listy przytłaczałoby rozmiarami i rozpraszało detalami. Najpierw trzeba więc wybrać rodzaj nieruchomości, której zakup jest brany pod uwagę, a dopiero później analizować szczegóły. I to „na konkretach”, czyli w odniesieniu do wstępnie wybranych ofert. Najlepiej takich, które zostały wyszukane przez agentów działających w Hiszpanii – według życzeń i wytycznych kupującego.

Nasi partnerzy w Hiszpanii służą w tym indywidualną (i bezpłatną) pomocą. My natomiast wymieniamy tu najważniejsze elementy oceny nieruchomości mieszkaniowych potraktowanych ogólnie. Zaznaczamy przy tym, że coś dotyczy tylko mieszkań (inaczej: apartamentów) – [M] lub jedynie domów – [D], bez rozróżniania ich typów.

Jak „czytać” (ze zrozumieniem 🙂 oferty nieruchomości na sprzedaż oraz jak traktować ich aktualność i wiarygodność wyjaśniamy na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii? Piszemy tam również o sytuacji na hiszpańskim rynku i uzasadniamy, dlaczego w tym poradniku nie publikujemy „własnych” ofert.

Odpowiedzi na wiele z tych pytań są widoczne gołym okiem – w rozpatrywanej nieruchomości lub nawet w samej ofercie (jeżeli jest wiarygodna). Ale całkiem liczne kwestie dotyczące spraw technicznych, a zwłaszcza prawnych da się miarodajnie rozstrzygnąć jedynie z pomocą agenta nieruchomości lub poleconego przez niego specjalistę w jakiejś węższej dziedzinie (np. prawnika, budowlańca). Ich kompetencje, doświadczenie i zaangażowanie są tu nieodzowne. Bo można mocno „wtopić”!

Więcej o roli i zadaniach agenta nieruchomości, a także o kosztach i harmonogramie zakupu piszemy na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii? Przydatne informacje o niektórych spośród wymienionych elementów można też znaleźć na stronie To warto wiedzieć kupując nieruchomość w Hiszpanii.

Czy w Hiszpanii lepiej kupić dom czy mieszkanie?

Oczywiście – to zależy! ☺ I to nie tylko od potrzeb czy fantazji przyszłego właściciela. Także od rodzaju, parametrów, cech, lokalizacji i wielu innych elementów konkretnej nieruchomości w Hiszpanii. Wiadomo bowiem, że różnice pomiędzy samymi mieszkaniami (apartamentami) mogą być duże i liczne. A między domami / willami – jeszcze większe i liczniejsze. Choćby dlatego, że dochodzą tu kwestie związane z działką, typem budynku i stylem jego architektury. Nie da się zatem jednoznacznie i uniwersalnie wskazać zwycięzcy ujętego w nagłówku porównania.

Można się jednak pokusić o uproszczone porównania cząstkowe. Aby były one bardziej obrazowe, jest to zarazem uogólnione i uśrednione zestawienie zalet [+] i wad [–] obu głównych rodzajów nieruchomości, które można kupić w Hiszpanii:

Te – powtórzmy – mocno uogólnione różnice, zalety i wady są bardzo uniwersalne… geograficznie. Dotyczą bowiem nieruchomości nie tylko w Hiszpanii czy w Polsce. Ale ktoś, kto mieszka w domu lub w mieszkaniu, a teraz stoi przed wyborem: Co kupić? może niektóre z tych porównawczych kwestii pominąć lub zlekceważyć.

I co z tego porównania wynika?

Łatwo tu zauważyć, że mieszkania mają dużo więcej plusów niż minusów, a domy – odwrotnie. Ale już nawet pomijając bardzo ważne zastrzeżenie, iż w praktyce zależy to od parametrów, cech, wyposażenia, stanu i położenia konkretnej nieruchomości danego typu, trzeba tu zwrócić uwagę na dwie podstawowe sprawy:

• Im więcej czasu (np. kilka miesięcy, a nie kilka tygodni w roku) i im większa grupa bliskich czy znajomych przebywa razem w Hiszpanii, tym silniejsze są argumenty za kupnem DOMU.
• Pobyty krótsze lub rzadsze oraz wykorzystywanie nieruchomości przez mniejszą liczbę osób (nie licząc najemców) przemawiają za kupnem MIESZKANIA.

To ważne, ale oczywiście nie jedyne kryteria decyzyjne przy wyborze rodzaju nieruchomości do zakupu w Hiszpanii.

Czy w Hiszpanii lepiej kupić nieruchomość nową czy z drugiej ręki?

Liczba i waga argumentów za jedną lub drugą opcją zależy głównie od potrzeb i preferencji kupującego oraz od zalet i wad konkretnej nieruchomości. Na pewno jednak warto mieć ogólne rozeznanie, z czym wiąże się zakup mieszkania lub domu w Hiszpanii od dewelopera (= na rynku pierwotnym), a z czym od obecnego właściciela (= na rynku wtórnym).

Przedstawiamy tu więc różne kwestie dotyczące tych rynków. Wiemy bowiem z doświadczenia, że istotne różnice pomiędzy nimi często decydują przynajmniej o wstępnym wyborze „ścieżki poszukiwań” nieruchomości do zakupu. Szczególną uwagę zwracamy na to, co w Hiszpanii wygląda inaczej niż w Polsce.

Już na wstępie można zauważyć, że wybór niektórych rodzajów nieruchomości jest praktycznie równoznaczny z wyborem rynku. Bo przecież na rynku pierwotnym nie da się kupić stylowego mieszkania w zabytkowej kamienicy czy prawdziwie oldskulowej hacjendy gdzieś na hiszpańskim odludziu. A na rynku wtórnym jeszcze trudniej o coś całkiem nowego. ☺

Co obejmuje hiszpański „standard deweloperski” i co klient może wybrać?

Od hiszpańskiego dewelopera otrzymujemy więc „w pakiecie” podłogi (np. kafle, panele, deski, wykładziny), wymalowane lub wytapetowane ściany, drzwi wewnętrzne i lampy, szafy wnękowe, kompletną armaturę kuchenną i łazienkową, kafelki i kabinę prysznicową w łazience, meble w zabudowie i sprzęty AGD w kuchni, a bardzo często również pralkę i telewizor. Zwykle dochodzi do tego preinstalacja klimatyzatora, który trzeba dodatkowo zamówić. W droższych nieruchomościach gotowa klimatyzacja jest już jednak standardem. Podobnie jak ogrzewanie podłogowe. Po zakupie wystarczy więc wstawić meble wolnostojące, ale niektórzy deweloperzy oferują także możliwość zamówienia gotowych zestawów meblowych.

Kupując nieruchomość przed rozpoczęciem prac wykończeniowych klient ma na ogół możliwość wyboru wariantu wykończenia i wyposażenia spośród kilku (rzadziej kilkunastu) oferowanych przez dewelopera opcji. Czasem może również wybrać częściową aranżację układu wnętrza, tzn. liczby i powierzchni pomieszczeń. Wszystko to nazywa się „personalizacją” i może dotyczyć ścianek działowych, podłóg, drzwi wewnętrznych, tapet, rolet, kafli, mebli i blatów kuchennych, armatury łazienkowej, sprzętów AGD itp. Często można wybrać kolor tych elementów, a nierzadko też rodzaj materiału (np. pokrycie podłóg), standard wyposażenia czy klasę sprzętów. W wypadku domów jest też czasem możliwość wyboru tego, co na zewnątrz, np. wymiarów i wyposażenia basenu, posadzki tarasu, koloru markizy, rodzaju bramy wjazdowej i garażowej, wariantu zagospodarowania ogrodu (projekt i nasadzenia).

Oczywiście wybór wariantu wykończenia i wyposażenia jest u dewelopera o wiele mniejszy niż w hipermarketach budowalno-remontowych czy ze sprzętem AGD i RTV.

Oczywiście niektórzy kupujący są niezadowoleni, że nie mogą wybrać wszystkiego całkiem po swojemu i że „muszą” coś wymienić lub przerobić. Albo że wiele rzeczy jest takich samych jak u sąsiadów. ☺ No cóż – coś za coś.

W kwestii wykończenia i/lub wyposażenia kupowanej nieruchomości przeważnie trzeba więc iść na jakiś rozsądny (i wygodny!) kompromis. Nie jest to jednak słabość wyłącznie rynku pierwotnego, bo na rynku wtórnym tym bardziej dostaje się „gotowca”. Tyle że w gorszym – a czasem wręcz opłakanym – stanie. Bo Hiszpanie prawie nigdy nie odnawiają mieszkania czy domu przed sprzedażą i rzadko myślą o tym… co sobie pomyśli nabywca.

Należy też zauważyć, że jakość wykończenia przez hiszpańskich deweloperów bywa dla Polaków niezadowalająca. Może to dziwić, ale ogólnie jesteśmy przyzwyczajeni do wyższych standardów niż Hiszpanie. Warto więc zwrócić baczną uwagę na stan techniczno-estetyczny odbieranej nieruchomości, aby zgłosić ewentualne poprawki. A fanatyczni pedanci powinni się pogodzić z tym, że perfekcja to „po hiszpańsku” utopia. 😉

Jakie zalety i wady ma pierwotny rynek nieruchomości w Hiszpanii, a jakie wtórny?

UWAGA – O istotnych różnicach pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym dotyczących procedur zakupu oraz związanych z tym kosztów, kłopotów i zagrożeń piszemy na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Jak można podsumować porównanie rynku pierwotnego z rynkiem wtórnym w Hiszpanii?

Rynek pierwotny w Hiszpanii to – ogólnie – nowoczesność, jakość, gwarancja, wysoki standard wykończenia i możliwość personalizacji wnętrza, a także świetnie wyposażone i zamknięte (dla nieproszonych gości) kompleksy mieszkaniowe. Natomiast hiszpański rynek wtórny to – też ogólnie! – większy wybór lokalizacji i stylów, większa rozpiętość cen nieruchomości o podobnych parametrach oraz ich szybsza dostępność.

Nie sposób więc jednoznacznie i uniwersalnie stwierdzić, czy dla kupującego nieruchomość w Hiszpanii lepszy jest rynek pierwotny czy wtórny. Aby to rozstrzygnięcie ułatwić, wiele kwestii ujętych w tym porównaniu (m.in. te dotyczące remontu, kredytu, zakupu, płatności, podatków czy inwestycji) przybliżamy – stosownie doradzając – na stronach Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii? oraz To warto wiedzieć kupując nieruchomość w Hiszpanii. Ale…

Ile kosztują domy, a ile mieszkania w Hiszpanii?

Albo szerzej: za jaką cenę można kupić nieruchomość w Hiszpanii? Albo dowcipniej: ile trzeba mieć „kasy”, aby mieć casa (dom) w Hiszpanii? – Niezależnie od formy tego frapującego pytania, nie da się na nie odpowiedzieć łatwo, krótko i dokładnie. Bo czynników kształtujących cenę jest wiele, a nieruchomości – nawet tego samego rodzaju – potrafią się mocno różnić pod bardzo wieloma względami, m.in. parametrami, układem, wiekiem, stanem, stylem, wyposażeniem… I oczywiście lokalizacją!

Zanim tę kwestię przybliżymy – oto parę ogólnych (!), ważnych i aktualnych faktów z hiszpańskiego rynku nieruchomości. Niektóre dla przypomnienia. Bo warto.

• W Hiszpanii „tanio już było”. – Zwłaszcza w pierwszych latach po rynkowym załamaniu w roku 2008. Rozpasany boom budowlano-inwestycyjno-kredytowy nagle zakończył się dużą nadpodażą i w konsekwencji lawinowym spadkiem cen nieruchomości (nie wszystkich i nie wszędzie w tej samej skali). Niektórzy wciąż jednak pamiętają, jak media nagłaśniały rynkowy armagedon i sądzą, że nadal jest to kraj mnóstwa bezpiecznych okazji. Ale było, minęło! Więcej o tym poniżej.
• Ceny nieruchomości w Hiszpanii od ponad 10 lat systematycznie rosną. – Na przykład w latach 2019-2024 średni wzrost na rynku pierwotnym wyniósł aż 36% (najwięcej na wybrzeżu). W ostatnim czasie widać małe spowolnienie, ale to pewnie nawet lepiej, bo mniej zagraża nagłej wywrotce. Dla rozsądnych i mniej ofensywnych inwestorów wciąż jest to eldorado.

• Ceny nieruchomości na hiszpańskim rynku pierwotnym obejmują całkowite wykończenie i przeważnie bogate wyposażenie (niekiedy nawet z meblami)! – To ogromny profit, bo wiadomo, jak dużo to kosztuje. Także czasu i zdrowia.
• Podane w ofertach ceny nieruchomości nie obejmują podatku od zakupu, obowiązkowych opłat wynikających z przepisów i różnych należności za obsługę transakcji (np. prawną). – To jest ta gorsza wiadomość dla nieznających realiów rynku hiszpańskiego, którzy się „podpalą”, a potem dowiedzą, że aż tak tanio to nie jest. ☺

Wysokość tych pozacenowych wydatków kupujących przedstawiamy na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii! A już tu zapewniamy (i pocieszamy :-), że koszt kompleksowej obsługi zakupu przez współpracujące z nami biura nieruchomości wynosi… zero (euro, złotych itd.). Kontakt z nimi można łatwo nawiązać przez stronę Weź byka za rogi!

Od czego zależy cena nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii?

O tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Hiszpanii w porównaniu do ich cen na konkurencyjnych rynkach Europy są atrakcyjne (i z czego to wynika), piszemy na stronie Czy i kiedy warto kupić nieruchomość w Hiszpanii? Tu natomiast zajmiemy się czynnikami, które powodują, że jedne nieruchomości są na tym rynku tańsze, a inne droższe.

Rzecz jasna większość z nich to czynniki uniwersalne, czyli „działające” również na innych rynkach krajowych (np. polskim). W Hiszpanii – a ściślej: na jej śródziemnomorskim wybrzeżu – mogą mieć jednak inna wagę. Ale są też czynniki „cenotwórcze” specyficzne dla tego regionu i dla nieruchomości najczęściej kupowanych tam przez licznych nabywców z zagranicy. W tym z Polski.

Czynników uniwersalnych i oczywistych nie będziemy wymieniać ani tym bardziej tłumaczyć (np. im większa powierzchnia, tym nieruchomość droższa – choć cena za 1 m2 na ogół niższa). Nie chcemy bowiem uchybić inteligencji odbiorców naszego poradnika. ☺ Wskażemy natomiast te wybrane cechy i elementy wpływające na cenę, które w tym regionie Hiszpanii ważą ponadprzeciętnie dużo, są istotne dla wielu Polaków kupujących tam domy lub mieszkania i nie są typowe dla rynku polskiego. Ufamy, że przyda się to w podejmowaniu choćby wstępnych decyzji o wyborze nieruchomości do zakupu w Hiszpanii, a w wypadku rynku wtórnego – podpowie argumenty, które mogą pomóc w negocjowaniu niższej ceny. Więc do rzeczy…

• Liczba sypialni (bez salonu!) i „proporcjonalna” do niej liczba łazienek. – To pierwsze może być nawet ważniejsze niż powierzchnia (pod warunkiem, że „sypialnią” nie jest ślepa klitka). A jeśli na 4 czy więcej sypialni przypada 1 łazienka, cena też powinna być niższa. W Polsce obie te zależności są słabsze.
• Wiek i stan techniczny nieruchomości z drugiej ręki (czyli na rynku wtórnym). – Niby też jak w Polsce, ale waży bardziej!
• Standard wyposażenia, czyli to, jakie sprzęty i meble oraz jakiej klasy są już w nieruchomości odbieranej od dewelopera. – Nad Wisłą dotyczy to tylko bardzo nielicznych nieruchomości ekskluzywnych zamawianych „na miarę”.
• Linia zabudowy / odległość od plaży! – Bo… wiadomo.
• Prestiż / renoma danej lokalizacji (miejscowości, dzielnicy, ulicy, okolicy…). – Zależy głównie od tego, co tam jest i… kto znany tam pomieszkuje lub chociaż coś kupił. Albo od mody. A czasem nie wiadomo od czego. ☺
• Widok z tarasu / balkonu. – A rzadki brak tarasu / balkonu, to bardzo mocny argument na cenowy minus.
• Charakter i „klimat” miejscowości i okolicy. – A ściślej: ich atrakcyjność dla turystów. Również ze względu na potencjał wynajmu.
• Unikatowość stylu, formy czy lokalizacji nieruchomości. – Zwłaszcza w nieruchomościach „wakacyjnych” wyjątkowość jest szczególnie ceniona. I nawet jeśli trąci dziwactwem, to często podnosi cenę.
• Infrastruktura otoczenia: komunalna, usługowa, komunikacyjna, edukacyjna, a przede wszystkim… „wakacyjna”. – Chodzi tu o lokale gastronomiczne, różne wypożyczalnie, udogodnienia rekreacyjne i atrakcje turystyczne. Także o ich różnorodność, poziom, wygląd i stan (również czystości).
• Popyt na ten rodzaj nieruchomości w danej okolicy w stosunku do podaży. – Ze względu na spory odsetek nabywców z zagranicy i masowe zakupy w celach inwestycyjnych jest to czynnik wagi ciężkiej.
• Możliwość uzyskania licencji na wynajem krótkoterminowy. – To bowiem w dużym stopniu określa walory inwestycyjne danej nieruchomości.
• Bezpieczeństwo okolicy. – To czynnik niby uniwersalny, ale w Polsce o wiele mniej brany pod uwagę, bo różnice między np. dzielnicami są małe. Natomiast w Hiszpanii (Francji, Szwecji itp.) mogą być ogromne. Warto je więc znać przed zakupem! Przeważnie wymaga to jednak dłuższego pobytu w danej miejscowości, a nie tylko rekonesansu „przejazdem”. Tym większa rola agentów nieruchomości, którzy dobrze znają ten temat i teren.
• Niechciani lokatorzy (ocupas). – Ma to związek z bezpieczeństwem okolicy, dotyczy wyłącznie rynku wtórnego i zdarza się bardzo rzadko. Ale jeśli się zdarzy, powinno cenę drastycznie „zdołować”. Więcej o tym problemie (wyolbrzymionym przez media) piszemy na stronie Czy i kiedy warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Ale jest jeszcze jeden bardzo typowy dla rynku hiszpańskiego czynnik decydujący o cenach nieruchomości i opłacalności zakupu. Na tyle znaczący, że trzeba mu poświęcić oddzielny rozdział.

Czy w Hiszpanii warto kupić nieruchomość na etapie projektu?

Na hiszpańskim rynku pierwotnym – zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach – podaż nie nadąża za popytem. Wybór mieszkań i domów z pierwszej ręki, a zarazem dostępnych od ręki jest więc bardzo ograniczony. Konkretniej rzecz ujmując: trudno jest kupić mieszkanie nowe i gotowe. Dom też niełatwo.

Oczywiście mogą się zdarzyć jakieś nieuczciwe działania dewelopera. Ale praktyka pokazuje, że kupującym to nie szkodzi (nie licząc czasowych perturbacji i związanej z tym irytacji). Poza tym doświadczone biura nieruchomości mają rozeznanie i dobrego nosa i przeważnie na odległość wyczuwają, gdy coś śmierdzi. Dzięki temu ich klienci nie wdeptują w rynkowe – pardón – gówno.

Duże firmy i grupy deweloperskie są też bardziej profesjonalne i mają o wiele większe zasoby kapitałowe niż w Polsce. Nazwy tych największych działających w Andaluzji, wspólnocie Walencji i/lub Murcji wymieniamy na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

W której fazie sprzedaży najlepiej kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Z kolei klienci kupujący na starcie sprzedaży – lub w innej, ale też wczesnej fazie – bardzo zyskują na tym, że mają pewność, jaką łączną cenę zapłacą po wpłaceniu ostatniej raty przy odbiorze kluczy do swojego mieszkania (rzadziej domu) za 2 lub 3 lata. Ba, mogą mieć też pewność, że będzie to cena dużo niższa, niż gdyby kupowali tę samą nieruchomość w końcowej fazie sprzedaży!

Podsumowując: najlepszy czas na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym to start sprzedaży! Bo ceny są wtedy najniższe, wybór jest największy, a deweloper – przeważnie najbardziej „elastyczny” w ustalaniu warunków sprzedaży. Nie musi to oznaczać obniżki i tak już niższej ceny (bo nie ma ku temu rynkowych przesłanek), ale korzystniejszy harmonogram czy podział płatności i ewentualne „fanty” w postaci dodatkowych elementów wyposażenia też nie są do pogardzenia. ☺

Więcej o tym, co, czy i kiedy można z deweloperami negocjować i w jaki sposób najlepiej to robić, przeczytasz na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

A żeby jeszcze bardziej ograniczyć i tak małe niebezpieczeństwo pomyłki decyzyjnej w wyborze nieruchomości na etapie projektu, rozsądnie jest skorzystać z pomocy dobrych agentów na miejscu w Hiszpanii. Oni dużo wiedzą i widzą, więc wiele mogą przewidzieć. Również w odniesieniu do lokalizacji, o której różnych aspektach piszemy na stronie Gdzie i w czym warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?. A łatwy kontakt z polecanymi przez nas agentami umożliwia formularz na stronie Weź byka za rogi! – Warto skorzystać. Żeby nie żałować. ☺

Jakie są średnie ceny mieszkań i domów w Hiszpanii?

Bo łatwo wtedy przepłacić w stosunku do faktycznej wartości danej nieruchomości albo zaoszczędzić kosztem… siebie i innych przyszłych użytkowników (np. najemców, co zemści się inwestycyjnie). Prościej rzecz ujmując: z powodu wielu różnych czynników współdecydujących o wartości nieruchomości zakup za cenę 1 m2 niższą od „średniej krajowej” może być nieracjonalnie drogi, a wydatek powyżej tej średniej – okazyjnie tani (więcej o tym poniżej). Dotyczy to zresztą nie tylko Hiszpanii.

Co gorsze, duża liczba stosunkowo tanich nieruchomości nie tylko tę średnią cenę niemiarodajnie zaniża, ale zarazem popularyzuje (w żądnych sensacji mediach) mit, że „w Hiszpanii łatwo jest kupić tanio”. Często bez wchodzenia w szczegóły, co i gdzie można kupić tanio, a tym bardziej – czy warto kupić tanio. To zaś wypacza obraz sytuacji, niepotrzebnie stresując i dezorientując poszukujących oraz frustrując tych, którzy rzekomo kupili „drogo”. Z akcentem na rzekomo!

Zdecydowanie większy sens praktyczny ma porównywanie średnich cen nieruchomości (także według ceny za 1 m2) pomiędzy regionami Hiszpanii (wspólnotami autonomicznymi czy węziej – prowincjami) oraz rejonami w tych regionach. Tym bardziej, że pod tym względem hiszpański rynek to istna mozaika.

Nie tylko w skali kraju czy regionu, ale także w obrębie gminy, miejscowości, okolicy, a czasem dzielnicy czy samej ulicy. Albo nawet strony danej ulicy! Związane z lokalizacją czynniki, które decydują o cenach, wymieniamy na stronie Gdzie i w czym warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

„Czy podacie wreszcie jakieś konkretne ceny nieruchomości w Hiszpanii?”

• Mieszkania w starszych kamienicach są dużo tańsze, ale „za cenę” braku prywatności i luksusów (np. taras mały, wspólny lub żaden, brak ogrodu i basenu). – Gdy dochodzi do tego zły stan techniczny i może jeszcze ochrona konserwatora zabytków, to… tym bardziej radzimy unikać.
• Z kolei mieszkania w kamienicach po gruntownej renowacji, położonych w urokliwych i zabytkowych centrach miast i miasteczek są na ogół niewspółmiernie drogie w stosunku do walorów wnętrza. Nierzadko ciasnego i ciemnego. – Owszem, wartość takich obiektów po rewitalizacji bardzo rośnie, ale pojawia się ważne pytanie: kto i ile za to zapłacił?!
• Ceny domów są o wiele bardziej zróżnicowane niż mieszkań. – Głównie dlatego, że dochodzą tu różne zmienne czynniki dotyczące działki (jej powierzchnia, sąsiedztwo, ogrodzenie, zagospodarowanie, „wyposażenie” w basen, grill, kort…).

• Ceny 1 m2 w apartamentach powyżej 100 m2 wyraźnie spadają. – Ale iloczyn robi kwotowo swoje.
• Średnia cena 1 m2 mieszkania w Hiszpanii jest – podobno – niższa niż w Polsce. Nawet z uwzględnieniem wykończenia i wyposażenia na rynku pierwotnym (bo to na rynku wtórnym jest często bardzo liche). Dla schłodzenia głowy trzeba jednak wspomnieć nie tylko o różnym stanie techniczno-estetycznym, ale przede wszystkim o tym, że jest duże zróżnicowanie cen zależnie od lokalizacji! Na prowincji w głębi kraju – gdzie nie brak wyludnionych (i zaniedbanych) miasteczek – można wiec kupić coś (przeważnie byle co) za względny bezcen. Natomiast w popularnych śródziemnomorskich kurortach – deficytowych podażowo, lecz obfitych… prestiżowo – średnie ceny nie są pewnie niższe niż w naszym Sopocie, Kołobrzegu czy Zakopanem.
  
  Jak to miarodajniej porównać z Polską? – Nie wiemy. I wątpimy czy ma to sens. Przecież, jeśli ktoś zdecydował się – z różnych powodów – na zakup domu lub mieszkania (przeważnie drugiego) w Hiszpanii, to nie będzie analizował, czy Marbella jest tańsza / droższa niż Sopot. Bo po co?!

O jakich kwotach tu mówimy?

• Da się tam kupić niezłe mieszkanie (apartament) ok. 60-80 m2 z 2 sypialniami za cenę ofertową ok. 150 tys. euro. Ale bynajmniej nie w każdej okolicy czy kamienicy. A tym bardziej nie od dewelopera w nowym apartamentowcu. – Taka kwota oznacza rynek wtórny i zazwyczaj niewielki remont (renowację). Ogólnie z takim budżetem trzeba się nastawić na trudne „polowanie” i jakiś kompromis. Zwłaszcza w stosunku do marzeń rozbudzonych po obejrzeniu internetowych reklam. ☺ U nas celowo ich nie ma, aby nie były źródłem niepotrzebnego rozczarowania.
• Wybór mieszkań za ponad 250 tys. euro jest większy, szerszy i lepszy. Ale na pewno bez szaleństw, więc każde plus 50 tys. stopniowo go zwiększa i poprawia. – Swoboda wyboru zaczyna się tu od ok. 500 tys. euro. Co nie znaczy, że jest to kwota niezbędna do satysfakcjonującego zakupu! Aby dogodzić swoim oczekiwaniom (i marzeniom) „za mniej”, trzeba się jednak lepiej orientować w lokalnych realiach rynkowych i nowych inwestycjach. No i szybko się decydować na zakup.
• Trzecia sypialnia – bo najczęściej są dwie – zwiększa cenę mieszkania przynajmniej o 100 tys. euro.
• Mieszkania za kilkadziesiąt tysięcy euro (a nawet mniej niż 50 tys.)? – Też są! I jest nawet w czym wybierać. Z wyjątkiem wyboru kondycji budynku, stanu wnętrza i/lub bezpieczeństwa okolicy. Bo za tę cenę jest z tym mniej lub bardziej fatalnie. Ale i na to są amatorzy. Byle o silnych nerwach.
• Dom szeregowy można sensownie szukać mając do wydania co najmniej 300 tys. euro, a bungalow – 200 tys. euro. Powtórzmy: co najmniej.
• Da się kupić willę za kilka, kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt milionów euro.I chętnie w tym pomożemy. ☺ Dałoby się też znaleźć „eks-willę” za kilka tysięcy euro, ale się tego nie podejmiemy.

Czy w Hiszpanii zdarzają się prawdziwe okazje cenowe?

Ta pułapka najczęściej polega na:

Nierzadko wszystkie te trzy słabości kumulują się w jednej nieruchomości. Zwłaszcza gdy jest nią dom. Zgrabnie i dosadnie ujęła to pewna agentka pracująca na hiszpańskim rynku:

„Jeśli ktoś planuje kupić dom w Hiszpanii za małe pieniądze, musi się liczyć z tym, że będzie to:
a) ruina,
b) na zadupiu albo
c) ruina na zadupiu”.

Niestety, niektórzy dopiero po zakupie zauważają gnijący dach czy walące się ściany. To zaś oznacza, że do „okazyjnej” ceny stylowego domu w uroczej i odludnej okolicy należy doliczyć koszt – i trud! – rozbiórki i budowy od nowa.  Z kolei w wypadku cenowo „okazyjnego” mieszkania zdarza się, że jest to… lokal usługowy nienadający się do zamieszkania. Albo już zamieszkany przez intruzów.

Zawsze trzeba więc dokładnie (i fachowo) sprawdzić lub/i wydedukować, dlaczego jest taniej! Często widać to gołym okiem, ale kupujący „podpaleni”, to kupujący zaślepieni. Coś jak z miłością. 😉 Tymczasem…

Dotyczy to jednak nieruchomości bez luksusów, „ekstrasów” i nowoczesnych standardów, ale po prostu w przyzwoitym stanie i w stosunkowo niskiej cenie. Te tanie mieszkania i domy, których oferty miesiącami „wiszą” na portalach ogłoszeniowych czy na stronach agencji nieruchomości, zapewne czymś poważnym sobie na to zasłużyły. Bo jeśli okazji jest na rynku bardzo mało, to cudów… o wiele mniej. ☺

W tej sytuacji nadzieja poszukującego nieruchomości w Hiszpanii, że akurat jemu uda się znaleźć prawdziwą superokazję jest nie tyle ambitna, co nierozsądna. A nawet niebezpieczna. I to nie tylko dlatego, że można się boleśnie naciąć i potem żałować, zamiast świętować. Rzecz w tym, iż szukając takiej okazji, łatwo przegapić lub odrzucić oferty po prostu bardzo korzystne. Na przykład takie, gdzie cena – adekwatna do wartości danego domu lub mieszkania – będzie o 10-15% niższa od średniej rynkowej dla porównywalnych nieruchomości. Kto się sili, by ustrzelić coś jeszcze taniej, często trafia kulą w płot. Albo sobie w stopę czy kolano.

I jeszcze jedno… Choć była tu mowa o okazjach cenowych – bo to o nich się zazwyczaj myśli – okazyjność może też dotyczyć innych aspektów wyboru nieruchomości do zakupu w Hiszpanii. Przede wszystkim wyjątkowo atrakcyjnej i unikatowej lokalizacji, za którą nie trzeba dużo więcej zapłacić. Więcej o tym na stronie Gdzie i w czym warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Czy w Hiszpanii lepiej kupić nieruchomość tańszą czy droższą?

To pytanie tylko na pozór jest dziwne. Nie dotyczy bowiem okazyjności zakupu, lecz jego opłacalności. A ściślej: pozacenowych konsekwencji kupna mieszkania lub domu w Hiszpanii. Konsekwencji kosztowych, użytkowych, inwestycyjnych… Także prestiżowych. Bo gdyby chodziło tu tylko o porównanie cen, odpowiedź byłaby prosta: lepiej kupić nieruchomość tańszą z bardzo podobnych. ☺ Sęk w tym, że nieruchomości bardzo podobnych pod każdym względem – również lokalizacji – jest mało. Zwłaszcza wśród domów.

Ogólnie wiadomo, że kiedy cena nieruchomości jest niższa, niemal zawsze wynika to z jakiejś / jakichś jej słabość w stosunku do nieruchomości droższych (już nawet nie ważne czy podobnych i czy te słabości są ukryte). Nie jest to zresztą żadna hiszpańska specyfika.

Praktyczny z tego wniosek – jako odpowiedź na nagłówkowe pytanie – jest zatem taki: zakup nieruchomości tańszej może być w sumie mniej korzystny niż kupno droższej. Z takich oto powodów:

• mniejsza wygoda lub „niefajność” użytkowania – ta „niefajność” może wynikać np. z kiepskiego widoku z tarasu / balkonu, z częstych hałasów w sąsiedztwie czy z poczucia braku dostatecznego bezpieczeństwa w okolicy;
• po zakupie na rynku wtórnym konieczność doliczenia kosztów (także trudów i nerwów) mniejszego lub większego remontu, modernizacji czy choćby renowacji oraz wymiany wyposażenia na nowe – te koszty są często rozłożone na etapy, co potwierdza bystrą obserwację, że „tanio, to drogo na raty”;
• wyższe koszty utrzymania (więcej o tym na stronie To warto wiedzieć kupując nieruchomość w Hiszpanii);
• mniejsze zainteresowanie najemców = niższy i mniej stabilny przychód z wynajmu = dłuższy zwrot z inwestycji;
• niższy – lub całkiem wątpliwy – wzrost wartości nieruchomości w perspektywie jej ewentualnej sprzedaży za ileś tam lat;
• … i ogólnie – mniejsze zadowolenie z posiadania upragnionego domu lub mieszkania w Hiszpanii. A nie o to przecież chodziło!

Niska cena jest przeważnie główną – albo wręcz jedyną – zaletą taniej nieruchomości. Ważne pytanie: czy jest ona na tyle niższa od średniej ceny porównywalnych nieruchomości, aby zrekompensować wszystkie wady, które nieuchronnie się z tą „okazyjnością” wiążą? – Te wady to dodatkowe koszty, trudy, nerwy, żale, niedogodności, kompromisy czy pretensje do samego/samej siebie z powodu tylko pozornie oszczędnego wyboru.

Istotą tego decyzyjnego dylematu przy wyborze domu lub mieszkania do zakupu w Hiszpanii nie jest więc to, ile się zapłaci, ale – co się za to dostanie. I będzie użytkowane (w tym może wynajmowane) dłuuugo po poniesionym wydatku.

Można tu też przywołać biznesowe motto sławnej rodziny Gucci: „Jakość pamięta się o wiele dłużej niż cenę”. Ta maksyma okazała się bardzo skuteczna, co dobrze rozumieją znawcy psychologii marketingu. – Również zakup droższej nieruchomości (a nie tylko damskiej torebki) jest więc przeważnie dobrą inwestycją w komfort, satysfakcję i przyszłe zyski. Ale także w wewnętrzny spokój, że nie popełniło się błędu, którego będzie się dłuuugo żałować. A taki spokój jest w tej dziedzinie bezcenny. Podobnie jak spokój w dzielnicy, którą się wybrało. ☺

Wyborowi nieruchomości według sensownej zasady „drożej, ale lepiej” sprzyja też dostępność i atrakcyjność kredytów hipotecznych na zakup domu lub mieszkania w Hiszpanii. Często warto się takim kredytem podeprzeć i kupić nieruchomość, której atuty zapracują na spłatę rat – przychodami z wynajmu i/lub wzrostem wartości (o innych tego już było). Więcej o kredytach hipotecznych przeczytasz na stronie Jak i z kim warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

Czy w Hiszpanii warto kupić nieruchomość do remontu?

Oczywiście: to zależy, jak duży ma być ten remont i jaka jest cena nieruchomości. Ale nawet ogólne uwagi i rady powinny pomoc w odpowiedzi na to pytanie. Więc do rzeczy…

Te pozorne okazje to domy i mieszkania w złym stanie technicznym i wizualnym oraz o niższym standardzie niż „średnia krajowa” w Polsce (np. bez izolacji ścian, doprowadzonego gazu czy w ogóle bez ogrzewania). Wynika to m.in. z faktu, że – uwaga: uogólnienie – Hiszpanie mają mniejsze potrzeby estetyczne, jakościowe i dotyczące nowoczesnych rozwiązań użytkowych niż Polacy. Głównie dlatego, że żyją (w tym jedzą) w większości poza domem.

W starych domach nigdy do końca nie wiadomo, co kryje się w ścianie lub pod podłogą. Sypiące się tynki, chwiejące ściany, ruchome posadzki, gnijący dach, cieknące krany czy instalacje do natychmiastowej wymiany też nie są wyjątkową „atrakcją”. Podobnie jak wilgoć, pleśń i… zapaszek. Nierzadkim „wymiarem kary” za nierozsądny zakup (np. pochopny, zbyt ryzykowny, bez wyobraźni) jest więc remont kapitalny. Często powinien on objąć (termo-)izolację, bo zwłaszcza starsze budynki w Hiszpanii nie są przystosowane do zmian temperatury – latem jest w nich nieznośnie gorąco, a zimą bywa chłodno.

A niektóre są w stanie fatalnym (czasem wręcz niebezpiecznym). No i ogólnie – im starsze, tym gorsze.

W historycznych miastach dodatkowym i niemałym problemem może być ochrona archeologiczna i konserwatorska, zwłaszcza w przypadku zabytku. Bo wtedy niezbędne są pozwolenia, co oznacza nie tylko ograniczenia i szczegółowe wymagania dotyczące stylu, koloru, materiałów wykończeniowych… Najpierw bowiem nowego właściciela – na ogół bardzo zdziwionego (i mocno wku…) – czekają długie procedury i konieczność takiego „załatwiania” spraw, jak do niedawna w Polsce.

Poza stratą czasu i nerwów oraz zawaleniem się pomysłów i planów, trzeba się też przygotować na duże – na ogół większe od spodziewanych – wydatki. Bo to nowy właściciel musi sfinansować „odkrywki” i badania, jeśli archeolodzy coś zlokalizują (a mają w tym interes). Kosztów tych nie pokryją żadne programy pomocowe (których ich nie ma). Czasem nowy właściciel może być też zobowiązany do naprawienia szkód, niedoróbek czy likwidacji nielegalnych przeróbek „kupionych” od poprzednika. Oczywiście płacąc za to również z własnej kieszeni. Reguła jest więc prosta:

Kiedy remont nieruchomości w Hiszpanii jest opłacalny?

Niestety na rynku wtórnym w Hiszpanii mało jest nieruchomości nie starych i w dobrym stanie technicznym. A te nieliczne są stosunkowo drogie. Bo to nie działa tak, jak z samochodami, które od wyjazdu z salonu szybko tracą na wartości, a wolniej na jakości (jeśli właściciel jest „dbający”).

Szacuje się, że średni koszt renowacji domu w Hiszpanii to minimum 1000 euro za 1 m2. Podobne wyliczenia należy jednak traktować jako ciekawostki. Niestety bywają one szkodliwe, bo potrafią do zakupu zrazić albo – przeciwnie – zachęcić w sytuacji, gdy jest to nieuzasadnione. Przecież od każdej średniej odstępstwa – w obie strony – mogą być ogromne. W oczywistej zależności od stanu pierwotnego (przed renowacją) i od stanu końcowego, wynikającego z oczekiwań (czy nawet fanaberii) nowego właściciela.

Oczywiście również w Hiszpanii można celowo kupić nieruchomość zaniedbaną czy niemal zrujnowaną, aby ją wyremontować i zmodernizować, a następnie sprzedać z zyskiem. To tak zwane flipowanie bez sprawdzonych ekip wykonawczych jest jednak szczególnie trudne i ryzykowne. Można je polecić tylko nielicznym przedsiębiorcom o silnych nerwach i odpowiednich zasobach finansowych (z buforem na ewentualną stratę). Amatorom łatwych pieniędzy zdecydowanie to odradzamy!

Czy remont w Hiszpanii można zrobić łatwo, szybko, tanio i dobrze?

Na to rozbudowane pytanie – na ogół ważne w wypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym – odpowiadamy na stronie To warto wiedzieć kupując nieruchomość w Hiszpanii w rozdziale pt. „Remont po hiszpańsku”. Uprzedzamy, że bywa on krwawą corridą i walką z wiatrakami. Ale jest też sposób, aby było lepiej. I my go znamy. ☺

Jakie nieruchomości i za ile Polacy kupują w Hiszpanii?

Jakie nieruchomości w Hiszpanii są najpopularniejsze wśród Polaków?

• nowe mieszkania z 2 lub 3 sypialniami (za cenę od 200 do 300 tys. euro);
• niezbyt duże, nowoczesne domy bliźniacze z tarasem i prywatnym basenem (za cenę od 300 do 400 tys. euro);
• wśród domów wolnostojących sporym zainteresowaniem cieszą się takie o powierzchni od 250 m2 do nawet 500 m2 (w cenie od 1,5 miliona euro).

Podobne preferencją dotyczą zresztą nie tylko nabywców, ale również najemców. Ci pierwsi zwracają też coraz większą uwagę na energooszczędność i ekologię. To wszystko powoduje, że zakupy na rynku pierwotnym dominują.

Oczywiście kupujący są grupą bardzo różnorodną – między innymi pod względem zamożności. Ogólnie Polacy mają zazwyczaj budżet w wysokości od 250 do 500 tys. euro. Ich podział na segmenty nabywcze byłby marketingową sztuką dla sztuki – zbędną w tym poradniku. Wystarczy więc zauważyć, że nasi rodacy kupują w Hiszpanii nieruchomości zarówno możliwie tanie („ekonomiczne”, „budżetowe”), jaki i dowolnie drogie (luksusowe, „hiperpremium”). Tymi nabywcami są bowiem i Kowalscy, i… Lewandowscy. ☺

Przyjemnie jest zauważyć, że jedni i drudzy są – na swoim finansowym pułapie – wymagający i przeważnie świadomi. Tego czego chcą, na co mogą sobie pozwolić i czego mają prawo wymagać w kwestii jakości wykończenia i standardu wyposażenia (na rynku pierwotnym). Również tego, co dotyczy gustu i mody, trendów i nowinek. To wszystko sprawia, że…

Brawo My! ☺

A o miejscach, w których nasi rodacy najchętniej kupują domy i mieszkania, dowiesz się na stronie Gdzie i w czym warto kupić nieruchomość w Hiszpanii?

RADY i PRZESTROGI związane z wyborem nieruchomości kupowanej w Hiszpanii

W odróżnieniu ofert rozsądnie okazyjnych od zbyt ryzykownych najlepiej pomogą Ci polscy agenci nieruchomości od lat działający na śródziemnomorskim wybrzeżu Hiszpanii. Kontakt z tymi, których rekomendujemy, możesz łatwo nawiązać przez formularz na stronie Weź byka za rogi!

Jakie BŁĘDY są często popełniane przy wyborze nieruchomości do zakupu w Hiszpanii?